关于农村土地承包和租赁的合同期限问题

关于农村土地承包和租赁的合同期限问题

《中华人民共和国农村土地承包法》（2018年12月29第二次修正） 第二条规定：本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第三条规定：国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

一、家庭承包合同期限

《农村土地承包法》第二十一条规定：家庭承包耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。

这里需要指出的是：上述合同期限的规定是针对家庭承包的合同期限。

2.       其他方式的承包合同期限

《农村土地承包法》第四十八条规定：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。第四十九条规定：以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。

需要注意的是：其一，以其他方式承包农村土地的，虽然签订的是承包合同，但是承包方取得的仅仅是土地经营权，而没有获得承包权；其二，《农村土地承包法》对其他方式的承包合同期限并没有作出具体的时间规定。

《农村土地承包法》第二十九条规定：下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：

（一）集体经济组织依法预留的机动地；

（二）通过依法开垦等方式增加的；

（三）发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的。

《国务院批转农业部关于稳定和完善土地承包关系意见的通知》（国发〔1995〕7号）(《国务院关于宣布失效一批国务院文件的决定》(国发〔2016〕38号),此文件已宣布失效)提出：提倡在承包期内实行“增人不增地、减人不减地”。“增人不增地、减人不减地”有利于稳定农村土地承包关系，巩固家庭联产承包责任制，各地应积极提倡。实行“增人不增地、减人不减地”的地方，要不断开辟新的就业门路，切实解决好新增劳动力的出路问题。

　　未实行“增人不增地、减人不减地”的地方，也应保持土地承包关系的长期稳定。对于确因人口增加较多，集体和家庭均无力解决就业问题而生活困难的农户，尽量通过“动帐不动地”的办法解决，也可以按照“大稳定、小调整”的原则，经该集体经济组织内部大多数农民同意，适当调整土地。但“小调整”的间隔期最短不得少于5年。

由于机动地和通过依法开垦等方式增加的土地可以用来调整承包土地或者承包给新增人口，因此，机动地和通过依法开垦等方式增加的土地的承包期限一般不应超过家庭承包耕地的剩余承包期限。又因“小调整”的间隔期最短不得少于5年。于是有的地方将机动地和通过依法开垦等方式增加的土地承包期限规定为1-3年或3-5年。

三、土地经营权流转合同期限

《农村土地承包法》第三十八条规定：流转期限不得超过承包期的剩余期限。按照现有的法规政策规定，二轮延包的截止期限是2028年，因此，家庭承包地的土地经营权流转合同期限一般不得超过2028年。

四、租赁合同期限

《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日开始施行）第十四章租赁合同第七百零三条 规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条规定：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零五条规定： 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

目前，在农村产权交易中心进行交易的土地主要包括村组集体的机动地、“四荒地”和村集体受承包农户委托统一组织的土地经营权流转土地。关于机动地和“四荒地”的交易，要遵循当地政府规定的合同期限。若是以其他方式的承包名义签订合同的，还要明确承包方取得的仅仅是土地经营权；若当地政府没有规定合同期限，无论是以其他方式的承包名义签订的合同或是以出租方与承租方名义签订的租赁合同，机动地、“四荒地”合同期限原则上不得超过2028年。若签订租赁合同的机动地、“四荒地”村组集体不需要用来调整承包土地或者承包给新增人口，其租赁期限不得超过二十年；村集体受承包农户委托统一组织的家庭承包地经营权流转，其租赁期限不得超过2028年。

值得注意的是，在所有上述合同中，必须明确土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属，因为家庭承包地、其他方式的承包土地和经营权流转的土地在征收、征用、占用时，有关补偿费的归属是不同的。家庭承包地在征收、征用、占用时，补偿费中的青苗及地上附着物补偿款、安置补助费和土地补偿费的一定比例归家庭承包地的农户所有，剩余款归农村集体经济组及其成员所有；机动地、“四荒地”在征收、征用、占用时，补偿费中的青苗及地上附着物补偿款归承包者或承租方所有，其他安置补助费和土地补偿费归农村集体经济组及其成员所有；村集体受承包农户委托统一组织的家庭承包地经营权流转的土地，在征收、征用、占用时，补偿费中的青苗及地上附着物补偿款归应当所有流入方（受让方）所有，安置补助费和土地补偿费的一定比例归流出方（原家庭承包地的农户）所有，剩余款归农村集体经济组及其成员所有。